Снос по новым правилам: сначала объявление, потом бульдозер
До сих пор мы обсуждали случаи, когда участок, на котором будущий владелец планирует строить, пуст. Однако нередко люди покупают старые «сарайные» участки или наследуют такие участки от своих бабушек и дедушек. Как быть, если у вас есть отличный участок, на котором можно построить новый дом? Что с ним делать, и почему нельзя вытаскивать бульдозер и начинать снос по собственному желанию — читайте в этой статье. В этом нам помогает Лилия Александровна Купчихина.
Ломать или не ломать?
Не всегда необходимо разрушать дом, который уже есть на участке. Иногда владелец помещения решает обновить или перестроить здание: перенести первый этаж, добавить новое пространство, провести глубокую внутреннюю регенерацию и наслаждаться удовольствием. Организационные преимущества таких решений заключаются в том, что нет необходимости снимать жилье с учета в земельном кадастре.
Градостроительный кодекс РФ (статьи 1, 14 и 14.2) регулирует разницу между ремонтом и реконструкцией объекта капитального строительства. Таким образом, если в старом доме строится новое помещение или чердак заменяется мансардой, то это реконструкция. Замена несущих организмов также является реконструкцией. Однако замена технической системы или ее элементов, а также замена отдельных элементов конструкции сооружения на аналогичные — это капитальный ремонт. Это означает, что площадь дома не меняется после ремонта, но очень возможно, что после реконструкции.
Прежде чем начать реконструкцию, необходимо подать уведомление в компетентный орган. Ведь, например, при изменении геометрии старого дома могут быть нарушены предельные расстояния до определенных объектов или другие важные критерии расстояния. Поэтому всегда необходимо уведомлять город или муниципалитет о реконструкции. Это точно такая же процедура, как описана в статье о начале строительства дома. Даже формы уведомлений одинаковы. Поэтому не задерживайтесь подробно на реконструкции, а продолжайте, если принято решение окончательно разрушить старый дом на участке.
В августе 2018 года закон № 340-ФЗ внес серьезные изменения в Градостроительный кодекс РФ, и теперь уведомительный процесс действует не только при строительстве и реконструкции домов, но и при их сносе. Фото: Labirint.ru.
Ломать как строить: в уведомительном порядке
Некоторые люди пытаются обмануть закон и не пытаются удалить старые дома из Земельного реестра. Однако это является нарушением. В августе 2018 года тем же законом № 340-ФЗ были внесены существенные изменения в Градостроительный кодекс РФ. В настоящее время под уведомительный процесс попадает не только строительство и реконструкция домов (и другое капитальное строительство), но и снос (ст. 55.30 ГК РФ). Правда, Гражданский кодекс не уточняет, грозит ли нарушителю «подразумеваемая» санкция за снос. Однако, как минимум, владелец продолжает нести ответственность за налоги на снесенную недвижимость, и дальнейшее строительство в этом районе становится проблематичным. Можно считать произволом, если новый дом просто стоит без бюрократии на месте старого, который был разрушен и принудительно снесен. В общем, чтобы сэкономить нервы и деньги, снос старых домов все же должен быть грамотно показан.
К лучшему и к худшему: мы говорим о домах, которые зарегистрированы в Земельной книге. Другими словами, они были зарегистрированы в реестре убытков, и право собственности было зарегистрировано. Если вы еще не попали под амнистию по садовому домику или другим объектам, например, легкой бане, которые не были поставлены на учет, то можете смело начинать расставаться, никого не уведомляя.
Вначале необходимо отключить все инженерные коммуникации в здании. Для этого необходимо подать заявку на отключение природного газа, электроэнергии и водоснабжения поставщикам услуг (вопрос регулируется Постановлением № 549 РФ).
Затем необходимо уведомить уполномоченный орган о планируемом сносе установки. Форма утверждена приказом №. 34 Минстроя РФ, к которому должна быть приложена информация о заявителе, участке и объекте недвижимости, подлежащем сносу. Данное уведомление можно подать непосредственно в Росреестр через МФЦ, на сайте госуслуг или письмом с заказным уведомлением. Самый простой способ сделать это — использовать MSF, а затем отправить его в уполномоченный орган (в случае Казани, если действие осуществляется в другом муниципалитете, или в случае Казани, или в отдел планирования Управления по строительству зданий и сооружений).
Теоретически существует только три возможных случая, когда в сносе старого дома на вашем участке может быть отказано. Фото Рината Назметдинова.
Вы должны подать это уведомление за семь дней до предполагаемого сноса.
Документ рассматривается в течение семи дней. Теоретически, в сносе старого дома на участке может быть отказано только в трех случаях
- Если оно признано зданием культурного наследия; и
- Если он описан как достопримечательность; и
- Если он находится в природоохранной зоне.
Итак, предположим, что вам разрешено его уничтожить.
На сцене снова кадастровый инженер
Вы можете начать разрушение старого дома на неделю раньше. Вы должны уведомить об этом не менее чем за семь дней до завершения сноса, посетить объект и составить отчет для инспектора.
Акт обследования — это документ, подтверждающий уничтожение имущества. Кадастровый инженер приедет и осмотрит участок и убедится, что на старом месте нет прежних домов. Прежнее местонахождение дома определено на основании информации из Реестра естественной истории Единой губернии.
В целом, имеются следующие документы: уведомление о планируемом сносе (с отметками местной администрации) — уведомление о завершении сноса (отметка) — сертификат топографического отпечатка от земельного инженера.
После этого документация должна быть передана в территориальную службу Росреестра. Это приведет к удалению предыдущего дома из файла. Фото: rt.rbc.ru
Кадастровый инженер отправляет эти документы на диск, информация заверяется электронной подписью, и владелец участка передает диск в Росреестр (через офис МФЦ).
Затем документы направляются в местный Росреестр, который исключает предыдущий дом из дела. В течение 14 рабочих дней после подачи документов (если они оформлены правильно и не возвращены как «неприемлемые») вы можете проверить, внесено ли прежнее жилье в реестр Росреестра по номеру земельного кадастра. Для этого найдите информацию на государственных земельных картах.
