Чтобы избежать неприятных сюрпризов когда вы уже полностью подготовились чтобы купить дом за городом или участка в пригороде, необходимо внимательно провести проверку, как бытового, так и правового характера. Специалисты подсказывают, что приобретение недвижимости может сопровождаться рядом рисков, которые можно смягчить, проведя предварительные исследования. Ниже представлен список из 5 потенциальных проблем, которые стоит рассмотреть, прежде чем совершить покупку.
Границы земельного участка
Часто покупатели упускают из виду важность определения границ приобретаемого участка, что может привести к неприятным последствиям. Несоответствие фактических границ, обозначенных на месте, и тех, что указаны в Едином государственном реестре недвижимости, может создать юридические трудности. Также существует риск отсутствия юридически утвержденных границ.
Чтобы убедиться, что земельный участок находится в собственности и имеет кадастровый номер, следует обратить внимание на выписку из ЕГРН, где указаны соответствующие координаты. Ранее учтенные земельные участки, зарегистрированные до вступления в силу соответствующего закона, требуют особого внимания, поскольку их границы могут быть неопределенными с точки зрения законодательства.
Приобретение квартиры или доли в многоквартирном доме, возведенном на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства
Постройка многоквартирного, даже если это невысокий дом, на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, является нецелевым использованием земли. Покупка квартир или долей в таких домах может привести к утрате права собственности в результате судебного решения о сносе построек.
Поэтому, в своем стремлении к выгодной цене, необходимо учесть и юридические аспекты. Если вы планируете приобрести жилье в низкорасположенном многоквартирном доме, важно обратить внимание на разрешенное использование земельного участка и наличие у застройщика разрешения на строительство
Недооценка градостроительной документации и информации из открытых источников
Если стоимость участка земли, будь то с домом или без него, кажется слишком привлекательной, рекомендуется воздержаться от моментального решения и не принимать на веру всё, что говорит продавец. Проверка деталей недвижимости своими глазами может предотвратить неприятные сюрпризы. Иногда достаточно обратить внимание на «ЯндексКарты» или 2ГИС. Это может раскрывать, что лес, находящийся напротив привлекательного участка, на самом деле является местным кладбищем, а в нескольких километрах может быть свалка или свинокомплекс, издающий неприятные запахи.
Поиски достоверной информации также можно провести в новостях или социальных сетях. Многие дачные общества и коттеджные поселки имеют свои группы, где жители откровенно делятся своим опытом.
Предварительное изучение градостроительного плана населенного пункта перед окончательным решением также является разумным шагом. Это позволяет узнать, не планируют ли местные власти проходить через ваш участок новую дорогу, вырубить лес, который продавец рекламирует как преимущество, или строить рядом неэкологичное производство, что в будущем может снизить стоимость местной земли.
Кроме того, стоит удостовериться, что интересующая вас территория входит в границы жилой зоны, и не попадает, например, под категории земель лесного фонда, санитарно-защитной зоны аэропорта или другие, которые не предусматривают строительства жилья или налагают серьезные ограничения.
Дополнительные документы, такие как план подземных коммуникаций, также могут предостеречь от невыгодной покупки. Из этого плана можно узнать, проходят ли магистральный трубопровод или газовая ветка через выбранный участок. Это может создать проблемы при строительстве, так как рядом с такими объектами необходимо соблюдать санитарные отступы. Учитывая, что коммуникации периодически выходят из строя, перспектива становится менее привлекательной.
Отсутствие правового анализа документации объекта
Многие ошибочно считают, что осуществление правового анализа документов — излишняя процедура, особенно в случае земельных участков. Однако это заблуждение.
Прежде всего, при проведении государственной регистрации смены права собственности может выясниться, что на участке ранее находился жилой дом, который был снесен или уничтожен огнем, но не был исключен из кадастрового учета, и право собственности на него осталось в силе. В таком случае Росреестр приостановит государственную регистрацию смены права на нового владельца.
Чтобы убрать из кадастрового учета несуществующее жилье, владельцу необходимо пригласить кадастрового инженера на участок, который составит акт обследования имущества.
Также важно помнить, что при отчуждении участка, полученного предыдущим владельцем безвозмездно на основании распоряжения мэрии, требуется согласие супруга на его продажу. В противном случае Росреестр зарегистрирует сделку как оспоримую и внесет соответствующую отметку в данные ЕГРН, что может стать неприятным сюрпризом для покупателя. Важно отметить, что действия регистратора будут совершенно законными, так как его право на это подтверждено решением Верховного суда Российской Федерации.