Арендаторы покидают помещение по разным причинам. Сократились продажи в магазинах и упростились 100-метровые залы. Или в соседнем доме есть участок, и учебные пособия больше не могут быть предоставлены. В любом случае, срок аренды заканчивается, и помещение передается по договору. Тихий ход, оставляющий ключи от часов, — плохой и опасный выбор.
Содержание
- Почему я застрял без документации?
- Как досрочно расторгнуть договор аренды
- Как узнать, имеете ли вы право на расторжение договора без судебного решения
- Что происходит с депозитами и расходами на ремонт
- Как подписать соглашение о подаче жалобы
- Как расторгнуть договор аренды с предупреждением
- Как осудить сделку через суд
- Как правильно возвращать помещения
Почему я застрял без документации?
Пока длится договор аренды, арендатор должен платить арендную плату. 66 Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в соответствии с пунктом 13 Информационного письма № Не имеет значения, было ли помещение эвакуировано или нет. Владелец имеет право взимать плату за все месяцы до окончания срока действия договора, пени за просрочку, санкции за несоблюдение договорного соглашения, вознаграждение, если следующий арендатор платит меньше. Статья 393, Гражданский кодекс Статья 393.1. Суммы вычитаются из депозита или взыскиваются в судебном порядке.
Иногда арендаторы выплачивают дополнительную компенсацию за отказ в аренде без достаточных оснований — статья 310.3 Гражданского кодекса. Статья 310 ГК РФ и решение Верховного суда РФ 305-ЭС15-6784. ищите этот термин в договоре. Если есть срок, то сумма добавляется ко всем остальным выплатам владельцу.
Арендная плата вносится вместе со многими дополнительными платежами. Именно поэтому рекомендуется заключить договор по всем правилам.
Например, арендатор не осуждает договор.
Бизнесмен сдает в аренду торговое помещение площадью 16 кв. м магазину женской одежды. Что-то пошло не так: он не передал товар, не инициировал обмен. Через пять дней он направил в администрацию торгового центра договорное соглашение, которое предполагало расторжение договора и возврат права на помещение.
Владелец не подписал контракт. Согласно договору, арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор аренды только в том случае, если помещение станет непригодным для коммерческой эксплуатации — а с магазином все в порядке. Бизнесмены проигнорировали возвращение администрации Молла и спокойно двинулись дальше.
Владельцы обратились в суд и потребовали штрафы за аренду, пени за просрочку и закрытие магазинов, нарушив регламент торгового центра. Бизнесмен сообщил суду, что пользовался помещением всего пять дней и что он готов отчитаться по договору и подаст рапорт. Суд с этим не согласился: пока действует договор, необходимо платить арендную плату и соблюдать регламент торгового центра. Ответ был неприемлем, поскольку претензия была написана до судебного разбирательства.
В конечном итоге бизнесмен заплатил:.
-87,409 рублей за аренду,.
-47 527 рублей, за неустойку в размере
— Штраф в размере 20 000 рублей за нарушение правил эксплуатации торгового центра.
Как досрочно расторгнуть договор аренды
Существует три способа расторжения договора По соглашению сторон — односторонние и судебные.
По соглашению сторон — когда арендатор и собственник договариваются об отступном — часть 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В одностороннем порядке — если срочный договор включает право арендатора расторгнуть договор аренды с причиной или без причины, направив уведомление — статья 620, часть 6, статья 620, статья 620, часть 6, Гражданский кодекс Российской Федерации. И в любое время — если имеет место бессрочная аренда — ч. 2 ст. 610 ГК РФ.
судом — если арендодатель возражает против расторжения договора, статья 620, часть 2, вместо статьи 450 Гражданского кодекса.
— Владелец препятствует использованию помещения. Запуск товара запрещен.
— В помещении есть недостатки, которые не ощущаются при его эксплуатации, например, интенсивный запах краски из соседнего цеха, кафетерий
— Здание нуждается в капитальном ремонте, но жильцы об этом не знают.
— Если помещение сгорело, затоплено или разрушено; или
— по любой другой причине, указанной в договоре, например, банкротство одной из сторон; или
— Существенное изменение обстоятельств, которое невозможно было предвидеть.
Как узнать, имеете ли вы право на расторжение договора без судебного решения
Ищите право арендатора на односторонний отказ от договора в последнем разделе договора под названием «Процедура расторжения» или «Заключительные положения». См. также остальную часть текста. Это право может быть, например, «побочным» по отношению к положению о том, что арендатор не выполнил свою обязанность по ремонту помещения.
Если вы не можете найти в договоре право на односторонний отказ от договора, попытайтесь достичь соглашения между сторонами. Маловероятно, что арендодатель согласится расторгнуть договор в тот же день. Поиск нового владельца займет время, так как пустующие помещения — это потеря прибыли. Возможно, он согласится подписать соглашение о расторжении договора на ближайшие месяц-два.
Последний вариант — обратиться в суд. Это подходит только при наличии серьезных причин из предыдущего раздела. В противном случае нет смысла тратить время и деньги на 100% отказ в суде.
Арендодатель не сможет расторгнуть договор, и вам придется платить арендную плату. Это потому, что вариант «переехать и не платить» еще хуже.
Что происходит с депозитами и расходами на ремонт
По определению, когда договор заканчивается, владелец возвращает залог арендатору, как указано в статье 381.1.2 Гражданского кодекса. Контракт зависит от других условий. Например, гарантийный депозит удерживается арендодателем в качестве компенсации убытков арендатора за последний месяц или выплаты, если арендатор расторгает договор аренды.
Если владелец соглашается на проведение работ, он компенсирует арендатору стоимость ремонта — Гражданский кодекс § 623, п. 2. Опять же, в договоре могут быть прописаны другие правила. Зачесть ремонт в счет оплаты первого месяца аренды.
Как подписать соглашение о подаче жалобы
Вы согласны расторгнуть договор аренды — подпишите договор. Этот документ подтверждает, что ваши обязательства закончились.
Соглашение создается как основной договор. Если вы одобрили соглашение, передайте его нотариусу. После регистрации в ЗАГСе жалоба составляется там же.
В соглашении должно быть указано следующее
- Какова дата окончания аренды?
- Дата, когда арендатор освобождает помещение и возвращает его с нотариально заверенным актом.
- Дата, когда владелец возвращает гарантийный акт и компенсирует ремонт.
- Дата, когда арендатор оплачивает просроченную арендную плату.
Возврат помещений в соответствии с договором. Арендная плата взимается до подписания договора.
Как расторгнуть договор аренды с предупреждением
Проверьте договор, чтобы узнать, за какое время до выезда вы должны заблаговременно уведомить арендодателя. Для договоров без указания срока это три месяца (ч. 2 ст. 610 Гражданского кодекса), но этот срок может меняться в зависимости от договора.
- Напишите уведомление о досрочном расторжении контракта. Если вы отказываетесь по какой-либо причине, укажите это. Установите срок возврата залога и компенсации за ремонт.
- Отправьте уведомление владельцу заказным письмом с указанием зарегистрированного адреса и верните запрошенную квитанцию по адресу, указанному в договоре. Почтовый штемпель указывает на то, что вы отправили уведомление об отказе, а уведомление о доставке означает, что арендатор получил письмо. Уведомление может быть вручено владельцу под роспись.
- Срок аренды истекает, когда истекает дата окончания договора. Позвоните владельцу, чтобы вернуть помещение и подписать договор. Арендная плата выплачивается до подписания договора.
- Зарегистрируйте договор аренды в Земельном реестре — снова обратитесь туда и зарегистрируйте окончание договора аренды.
Как осудить сделку через суд
Прежде чем обращаться в суд, необходимо сделать письменное предложение собственнику и составить соглашение о расторжении договора — статья 452, пункт 2 Гражданского кодекса.
- Отправьте предложение заказным письмом с описью вложений и подтверждением о получении по адресу, указанному в контракте. Будет установлен крайний срок для ответа. В противном случае — обычные 30 дней.
- Подождите, пока вы получите отказ или пройдет срок, и будьте готовы обратиться в суд.
- Соберите доказательства нарушения. Вы можете доказать, что здание находится в плохом состоянии и не соответствует санитарным нормам или другим подобным условиям. Повреждение или разрушение помещений может быть подтверждено справкой из Министерства по чрезвычайным ситуациям.
- Составьте форму претензии. Опишите ситуацию и сошлитесь на нормы права. Изложите требования. Споры между предпринимателями рассматриваются арбитражным судом с участием физических лиц, который является местным судом. Лучше всего поручить составление заявления адвокату. Они точно скажут вам, в какой суд подавать заявление, что писать и какие документы прикладывать.
- Оплатите государственную пошлину и подайте документы в суд.
- Присутствуйте на судебном заседании, на которое вас вызвали. Суд может попросить вас доказать причины отказа от договора аренды.
- Получите решение суда. Это решение вступает в силу через месяц. На эту дату истекает срок аренды.
- После принятия решения, если вы уже зарегистрировали договор аренды, отправляйтесь в ЗАГС.
- Помещения по договору возвращаются и перемещаются. Арендная плата выплачивается до подписания договора.
Пример: арендатор успешно оспаривает договор через суд
Компания арендовала 166 кв. м офисных помещений в бизнес-центре. Рабочие жаловались на плохие санитарные условия на работе. Менеджер проанализировал воздух в офисе в лаборатории. Было установлено, что воздух загрязнен токсичными веществами и не соответствует гигиеническим стандартам.
Менеджер уволил сотрудника, вывез мебель, отправил владельцу соглашение о расторжении договора и вернул сертификат. Владелец не подписал соглашение.
Компания подала иск о расторжении договора аренды и возврате авансового платежа в размере 251 397 рублей. Представитель компании представил суду экспертное заключение. Он объяснил, что людям опасно работать в офисе из-за токсичных веществ. Осмотр прибывшего склада не выявил загрязнения воздуха.
Суд согласился с доводами компании, расторг договор и взыскал задаток.
Электронная бухгалтерия на один год по премиальной цене для индивидуальных предпринимателей на срок менее трех месяцев.
Как правильно возвращать помещения
В случае любой формы аннулирования договора, помещение будет возвращено в соответствии с договором. До момента возврата арендатор продолжает платить арендную плату, даже если он съезжает — ст. 622 Гражданского кодекса.
Договор с коммерческим или бизнес-центром содержит полные инструкции по возврату помещения. Следуйте за ними. Уберите мебель, вызовите ответственное лицо для осмотра помещения, сделайте заявление и передайте электронный ключ.
В любом случае, позвоните владельцу, чтобы получить направление. Если представитель не явился, отправьте письменное приглашение на конкретную дату и письмо со списком вложений и подтверждением получения. Если они не придут, отправьте второе письмо. Затем составьте заявление с участием ваших свидетелей. Эти документы являются вашей защитой против взыскания арендной платы арендодателем в суде.
Данная статья актуальна по состоянию на 6 февраля 2022 года.
Продолжить чтение.
Претензии по некачественным товарам
Как работает турагент по агентскому договору
Подписанные сотрудники индивидуальных предпринимателей: каковы риски?
Деловой бюллетень
Регистрируясь, вы даете согласие на обработку своих персональных данных и получение информационных сообщений от группы компаний «СКБ Контур».
