Если вы решили, что вам нравится квартира, которую вы рассматриваете, пришло время изучить документацию, чтобы понять, стоит ли совершать сделку.
В данной статье рассматриваются документы, которые продавцы должны предоставить перед сделкой купли-продажи, и информация, которую следует в них искать.
Набор документов, необходимых для совершения сделки купли-продажи, можно разделить на обязательные и необязательные. Продажа не может быть осуществлена без необходимой документации. Дополнительные документы могут не потребоваться для совершения сделки или регистрации, но покупатель должен подтвердить юридическое разрешение на совершение сделки или другого действия после покупки квартиры.
Документы, обязательные для проведения сделки
- Документ, удостоверяющий личность продавца, т.е. его политический паспорт. Она должна быть оригинальной.
- Документ, подтверждающий право собственности продавца на квартиру. На этом этапе все должно быть ясно.
Сегодня существуют различные формы собственности на недвижимость, каждая из которых подтверждается определенным документом.
Если недвижимость была когда-то куплена — право собственности на недвижимость является договором купли-продажи.
Если недвижимость была приобретена после приватизации — право собственности является договором о праве собственности на недвижимость.
Другими документами, которые также служат правом собственности, являются
- Акт дарения и
- Акты передачи и приема изготовителем участникам долевого строительства
- Соглашения об обмене; и
- соглашение об уступке прав требования; и
- судебные решения, если квартира находится в собственности в результате судебного разбирательства.
Таким образом, правоустанавливающий документ с паспортом гражданина РФ и регистрацией в Росреестре является важным и обязательным документом для совершения сделки по разделу.
Однако существуют и другие документы, которые не являются обязательными для продажи квартиры, но необходимы или важны для продавца при регистрации нового права собственности. Они не должны игнорироваться покупателем, чтобы не создавать проблем в будущем.
Дополнительные документы для продажи квартиры
- Технический паспорт. Этот документ представляет собой полное описание объекта. Как правило, существует два типа технических документов. Кадастр и техника. Первый содержит условное описание объекта и регистрационный номер земли. Второй, Технический паспорт, представляет собой полное описание квартиры с перечнем всех характеристик. Его присутствие позволяет покупателю сравнить объекты, увиденные во время проекции, с его описанием.
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц позволяет продавцу проверить, кто имеет права на недвижимость и нет ли на ней обременений, например, судебных ограничений. По просьбе покупателя продавец может запросить копию регистрационной формы в дистанционном реестре через Интернет или раздел «Визит» ГКК. Кстати, такие выписки могут брать как граждане, в том числе потенциальные покупатели, так и владельцы квартир.
- Ссылка на количество зарегистрированных в квартире людей. Этот документ позволяет покупателю проверить правильность предоставленной продавцом информации о количестве зарегистрированных в квартире лиц. Этот документ часто называют выпиской из формы 9, домовой книгой или UDI. Поскольку все эти формы не имеют срока годности, покупателям рекомендуется обратиться к владельцу недвижимости с просьбой предоставить «свежую» выписку. Это защищает вас от риска покупки недвижимости с кем-то, кто уже зарегистрирован.
- Доказательство отсутствия коммунальных услуг. Обязательно попросите продавца предоставить такую документацию — вы можете получить ее в управляющей компании. Вы можете получить его в компании по управлению недвижимостью. Таким образом, вы избежите неприятного факта оплаты коммунальных услуг, которые могут возникнуть после приобретения квартиры.
Поскольку каждый объект недвижимости уникален, в дополнение ко всему вышеперечисленному могут существовать другие официальные документы, которые являются обязательными или дополнительной документацией. Их презентация может помочь будущим домовладельцам. Давайте рассмотрим наиболее распространенные ситуации.
- Если правоустанавливающим документом является свидетельство о наследовании, покупатель должен попросить владельца предоставить свидетельство о смерти распорядителя.
- Если владельцами продаваемой квартиры является супружеская пара, купившая ее после заключения брака, для продажи требуется разрешение нотариуса одного из супругов. Если супруги при заключении брака подписали брачный договор, то квартира часто принадлежит исключительно одному из них. В таких случаях для совершения сделки требуется нотариально заверенный брачный договор.
- Еще один очень распространенный случай — когда собственником или одним из собственников является несовершеннолетний. В этом случае комиссионный орган должен получить лицензию от органа власти. Для получения этой лицензии родители (опекуны) должны обратиться в комиссионный орган по месту жительства. Закон определяет ряд условий, при которых выдается эта лицензия, чтобы не нарушить собственность несовершеннолетнего.
- В случае утраты части квартиры покупатель должен убедиться, что владелец оставшейся квартиры согласен на сделку — ведь он имеет право отказаться от реализации этого права. Если продавец отказывается воспользоваться этим правом, он должен предоставить нотариальный документ об отказе от права собственности от каждого владельца квартиры.
И последнее, на что мы хотели бы обратить внимание. В настоящее время при сделках с недвижимостью распространена практика, когда покупатели просят продавцов предоставить сертификаты от декораторов и циклевщиков (ND и PND). Рекомендуется попросить продавца представить сертификаты NPD и PND, хотя у владельца есть все запрашиваемые документы и по ним нет вопросов. Их наличие дает покупателю уверенность в правоспособности владельца и не оставляет сомнений в законности будущих сделок.
Помните, что каждая сделка имеет свои уникальные характеристики. В статье невозможно охватить все ситуации, с которыми может столкнуться покупатель квартиры. Документация, которую должен предоставить продавец перед продажей, зависит от конкретного случая. Однако покупателю очень важно знать, какие документы являются обязательными для сделки, а какие — дополнительными.
