В данном руководстве объясняется, что такое оценка по фиксированной ставке, когда она требуется и как разобраться в различных типах оценочных компаний.
Что такое оценка недвижимости?
Оценка имущества — это определение рыночной, реализуемой или иной стоимости имущества и подготовка отчета об оценке (официального документа, подтверждающего ликвидность имущества для банка).
Зачем оценивать недвижимость?
Оценка недвижимости является одним из основных требований при подаче заявки на ипотеку. Без подтверждения реальной стоимости недвижимости ни один банк не выдаст ипотечный кредит. Как правило, деньги выплачиваются за приобретаемое имущество, поэтому оценка имущества играет важную роль в решении банка о заключении договора с новым клиентом. Оценка недвижимости определяет сумму кредита и процентную ставку. Оценка недвижимости также необходима для получения ипотечного кредита.
Покупатель заинтересован в дополнительной независимой оценке стоимости дома, который он собирается приобрести, до подписания ипотечного контракта. Это особенно актуально, если недвижимость доступна на вторичном рынке. В этом случае требуется оценка, чтобы убедиться, что продавец не завышает цену.
Оценка дома может также потребоваться для получения разрешения властей на покупку или продажу дома, принадлежащего несовершеннолетнему или недееспособному гражданину.
Что хочет узнать банк?
В интересах банка знать рыночную стоимость недвижимости, которую приобретает заемщик, так как недвижимость гарантирует погашение долга. Если клиент по каким-либо причинам не может выполнить долг, банк продает квартиру с аукциона и получает полную сумму задолженности. Таким образом, кредитные учреждения снижают риск дефолта.
Где и как заказать оценку?
Оценка недвижимости — это специализированная область. Ни одна организация не может выполнять данный вид работ, это могут делать только те, кто зарегистрирован в реестре СРО (кстати, организации можно найти здесь). Специалисты, нанимаемые для проведения оценок, должны иметь высшее образование в этой области, опыт работы не менее одного года и действующий сертификат страхования гражданской ответственности.
Банки обычно предоставляют готовый список лицензированных организаций, которые могут проводить оценку. Из них вы можете выбрать наиболее подходящий вариант.
Что влияет на оценку квартиры?
Стоимость квартиры зависит от ряда факторов. (Наиболее важными являются основные характеристики дома, такие как размер, количество комнат, план этажа, отделка, год постройки дома, строительные материалы, дефекты или недостатки).
Расположение недвижимости также имеет большое значение. В некоторых случаях цены на аналогичные квартиры могут отличаться на десятки процентов только потому, что одна из них находится в лучшем месте, чем другая. Расположение в историческом центре города или вблизи ухоженных парков, общественных мест или в районах с более развитой социальной инфраструктурой повышает стоимость недвижимости.
Также могут быть учтены и другие уникальные особенности особняка, например, панорамные виды или историческая ценность здания. Кроме того, оценщик всегда анализирует общую ситуацию на рынке недвижимости и корректирует итоговую цифру в соответствии со средней стоимостью аналогичных объектов.
Документы для оценки квартиры
Список документов, необходимых для оценки, зависит от типа приобретаемой недвижимости. Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, в этот список входят
Технический паспорт квартиры (поэтажный план, детальные планы), и
документы, подтверждающие право собственности (из Единого государственного реестра юридических лиц, выписки из договоров купли-продажи); и
Свидетельство о получении квартиры.
При покупке дома в новостройке также требуется договор о совместном участии в строительстве (CDA).
Этот список может отличаться в зависимости от организации, проводящей оценку. Более точную информацию следует запрашивать непосредственно в компании.
Как провести оценку квартиры для ипотеки?
Для оценки квартиры необходимо выполнить следующие действия
Шаг 1: Выберите оценочную компанию.
У банка есть список утвержденных оценочных компаний. Вы можете выбрать наиболее подходящий из списка.
Однако оценочная компания должна состоять в реестре саморегулируемой организации оценщиков. В этом случае оценщик должен иметь высшее образование, опыт работы в отрасли не менее одного года и действующее свидетельство о страховании гражданской ответственности.
Шаг 2: Заказать котировку и подписать котировочный договор
Шаг 3: Дождитесь результатов оценки
После завершения оценки оценщик предоставит бумажный или электронный отчет об оценке.
На подготовку отчета обычно уходит около трех дней, но
Шаг 4: Просмотр отчета об оценке
Отчет должен соответствовать требованиям, изложенным ниже, и требованиям банка.
Что должно быть в готовом отчете?
После подписания договора об оказании услуг оценщик выезжает на место, где будет проводиться осмотр квартиры. При необходимости дефекты фотографируются.
Результатом работы эксперта является отчет об оценке. Этот документ содержит информацию об оценочной компании, данные заказчика, информацию об объекте недвижимости, информацию о рыночной стоимости, сравнительный анализ предложений на рынке, рыночную стоимость и ликвидационную стоимость объекта.
Как правило, в отчет также включаются копии документов на право собственности и фотографии квартиры.
Срок действия отчета об оценке
Отчет об оценке действителен в течение шести месяцев с момента его составления.
Сколько стоит оценка?
Стоимость оценки по фиксированной ставке зависит от региона и ценовой политики поставщика услуг. Средняя сумма составляет 2-6 000 рублей.
Кто оплачивает оценку?
Заказчик оплачивает все работы по оценке. Обратите внимание, что стоимость оценки не может быть возмещена, даже если банк откажет в выдаче ипотечного кредита.
Банки оплачивают оценку квартиры только в особых случаях, например, в ходе судебного разбирательства, связанного с взысканием ипотечного кредита.
Что такое ликвидационная стоимость?
Банки часто требуют, чтобы в окончательном отчете была указана ликвидационная стоимость, а также рыночная стоимость квартиры. Это сумма, за которую банк может продать квартиру в условиях временных ограничений. Обычно она значительно ниже рыночной стоимости.
Нужно ли проводить оценку квартиры при рефинансировании кредита?
Да, переоценка квартиры является обязательной при рефинансировании ипотеки. Это делается даже в том случае, если транзакция осуществляется в пределах одного банка.
Переоценка может повлиять на условия рефинансирования. Например, если цена квартиры с момента покупки выросла, это означает, что стоимость гарантии также увеличилась, и банк может предложить более низкую процентную ставку.
Возможные проблемы и нюансы
Выбор оценщика. Чтобы избежать проблем при оценке квартиры, следует обратиться в солидное агентство, имеющее всю необходимую документацию (реестр СРО, свидетельство о страховании гражданской ответственности). Если вы не уверены, что сможете самостоятельно найти подходящего оценщика, вы можете обратиться за помощью в банк, в котором собираетесь получить ипотечный кредит. Большинство финансовых учреждений всегда предоставляют потенциальным клиентам список утвержденных оценщиков.
Перепланировка. Если вы покупаете квартиру во вторичном секторе, вам необходимо знать о существующих перепланировках, особенно если они не узаконены. Никогда не соглашайтесь на предложение оценщика «закрыть глаза» на очевидные несоответствия. Если это станет очевидным, банк может обратиться в суд и признать сделку недействительной. Кроме того, вас могут обвинить в мошенничестве со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Оценки не соответствуют цене продажи. Если вы покупаете второй дом с ипотекой, в отчете об оценке может быть указана цена ниже, чем запрашивает продавец. В этом случае банк не одобрит кредит на сумму, превышающую указанную в отчете. Вы можете договориться с арендодателем о скидке или оплатить разницу из собственных средств.
Что делать, если я не согласен с оценкой квартиры?
Если вы не согласны с ценой, установленной независимым оценщиком, вам следует сначала тщательно изучить подготовленный им отчет. В частности, учтены ли все преимущества оцениваемой квартиры, применим ли анализ рынка недвижимости. Если вы сомневаетесь, рекомендуется получить второе предложение от другого агентства.
В каких еще случаях может понадобиться оценка недвижимости?
Помимо ипотеки, оценка недвижимости может потребоваться и в других ситуациях
Резюме
Для достижения наилучшего результата при оценке квартиры рекомендуется рассматривать несколько компаний одновременно. Критериями отбора должны быть репутация организации, время проведения оценки и цена.
Вы можете выбрать любого оценщика, который вам нравится, но во избежание задержек с банком рекомендуется пользоваться услугами уполномоченной банком службы. Это также защитит вас от возможных ошибок и сэкономит ваше время.
