Откроется во всплывающем окне.»>Пошаговые инструкции — продолжение :
Мы (покупатель) внесли первый взнос. Основные условия будущей сделки были согласованы в предварительном договоре (см. предыдущий шаг).
После внесения задатка продавец обязуется начать сбор ряда документов, необходимых для покупки квартиры, и предоставить их на рассмотрение (см. список ниже). Если вам дали копию для ознакомления, вы должны хотя бы увидеть оригинал (желательно, чтобы он был перед вами).
Нет необходимости запрашивать у продавца все необходимые документы сразу; вы можете получать и рассматривать их по одному. Время для этого оговаривается в том же предварительном договоре.
Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?
На вторичном рынке существует перечень минимальных (обязательных, основных) документов, необходимых для покупки квартиры (для сделки с квартирой) и дополнительных документов, состав которых зависит от особых обстоятельств квартиры и ее владельца (продавца). Кроме того, это документы, которые вам, как покупателю, необходимо проверить (т.е. получить информацию). Только некоторые из этих документов необходимы для регистрации сделки. Давайте рассмотрим их по очереди.
Обязательный перечень документов, которые необходимо проверить при покупке квартиры на вторичном рынке:.
- Откроется в новой вкладке.»>Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру — Этот документ подтверждает, кто является собственником данной квартиры на текущую дату, а также наличие или отсутствие обременений (например, залога или ареста квартиры). Подробнее – по ссылке. Те же сведения содержатся и в Откроется в новой вкладке.»>Свидетельстве о регистрации права собственности на квартиру, но информация из Выписки ЕГРН актуальнее, а значит, надежнее. Заказать Выписку из ЕГРН на любую квартиру можно на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.»>Вот.
- Откроется в новой вкладке.»>Документ о праве собственности — это основной документ о праве собственности, который показывает, как квартира перешла во владение продавца. Дополнительная информация.
- Откроется в новой вкладке.»>Выписка из Домовой книги ( данные о «прописанных» в квартире жильцах ), либо заменяющий ее Откроется в новой вкладке.»>Единый жилищный документ (ЕЖД) — он не требуется для регистрации, но необходим для установления того, кто имеет право пользования квартирой. Для получения дополнительной информации см. ссылку.
- Паспорт собственника квартиры, либо Откроется в новой вкладке.»>Доверенность от собственника (если собственника представляет другое лицо).
Это тот базовый, минимально необходимый перечень документов для проверки , который нам нужно получить от Продавца при любом раскладе, то есть ПРИ КАЖДОЙ покупке квартиры на вторичном рынке . Именно эти документы дают нам основные сведения о правообладателях покупаемой квартиры, а некоторые из этих документов потребуются потом для Откроется в новой вкладке.»>Регистрация сделки в регистрационном органе.
Если ситуация совсем простая, например, Продавец – одинокий взрослый, Откроется в новой вкладке.»>Если вы грамотный человек без семьи, к тому же наш старый знакомый, который недавно приватизировал свою квартиру и хочет продать ее нам, то базового пакета документов может быть достаточно. Однако это случается крайне редко.
Часто это происходит, когда продавец видит его впервые в жизни. Его подозрительный вид не внушает доверия, а блуждающий взгляд навевает дурные мысли. Это обычная ситуация на рынке недвижимости, и мы должны быть к ней готовы.
У Продавца может быть семья, а значит, возможны права некоторых членов семьи на эту квартиру, да и с самой квартирой могут быть разные ситуации: она могла быть Откроется в новой вкладке.»>приватизирована или куплена, получена в дар или в Откроется в новой вкладке.»>наследство, обременена залогом или Откроется в новой вкладке.»>Это обычная ситуация на рынке недвижимости, и мы должны быть к ней готовы.
В этом случае собирается дополнительная документация. на саму квартиру, продавца и его семью.
Некоторые из этих дополнительных документов являются обязательными и требуются регистратором, в то время как другие необходимы только нам для проверки данных о квартире и ее владельце. Эта информация помогает избежать сюрпризов в виде неожиданных запросов, ограничений или требований, которые могут появиться после завершения сделки.
При покупке квартиры компетентные органы могут потребовать следующие документы
- Откроется в новой вкладке.»>Кадастровый паспорт квартиры — он нужен в случае, если квартира еще не стоит на кадастровом учете , или в случае, если Откроется в новой вкладке.»>Квартира была отремонтирована. Для получения дополнительной информации см. ссылку.
- Откроется в новой вкладке.»>Согласие супруги на продажу квартиры, или Брачный договор, или Соглашение о разделе Откроется в новой вкладке.»>Если покупатель состоит в браке или состоял в браке на момент владения квартирой, требуется один из этих документов. Для получения дополнительной информации см. ссылку.
- Откроется в новой вкладке.»>Разрешение органов опеки — если у продавца есть несовершеннолетние дети, инвалиды или нетрудоспособные члены семьи, см. ссылку для получения дополнительной информации.
- Согласие залогодержателя на сделку — если квартира заложена банком.
- Согласие Откроется в новой вкладке.»>Право преимущественной покупки действует только в том случае, если продавец получил квартиру в качестве гарантии сохранения средств к существованию предыдущего владельца. Для получения дополнительной информации см. ссылку.
- Извещение о сделке других участников Откроется в новой вкладке.»>долевой собственности и их письменный отказ от Откроется в новой вкладке.»>Право преимущественной покупки действует только при покупке доли в квартире. Для получения дополнительной информации см. ссылку.
Так как на регистрацию документы часто передают через МФЦ «Мои документы», а сотрудники МФЦ не являются регистраторами, то они могут и не спросить некоторые из этих бумаг. Это может обернуться Откроется в новой вкладке.»>Приостановление или отказ в регистрации в Росреестре (подробнее по ссылке).
Кроме того, отсутствие некоторых документов из этого списка может привести к оспариванию сделки и признанию ее Откроется в новой вкладке.»>В этом случае покупка считается недействительной.
Поэтому важно, чтобы мы (как покупатель квартиры) получили эти документы от продавца, даже если они не требуются при подаче на регистрацию, вышеупомянутые условия, при которых закон требует эти документы, соблюдены.
Покупатель может дополнительно запросить следующие документы для полноты информации
- Откроется в новой вкладке.»>Расширенная выписка из Deed Book — чтобы посмотреть, кто был прописан в квартире в прошлом — нажмите здесь.
- Откроется в новой вкладке.»>Расширенная Выписка из ЕГРП / ЕГРН ( Выписка о переходе прав собственности ) — это поможет нам узнать историю смены владельцев выбранной квартиры, если она перепродавалась, дарилась, наследовалась и т.п.; заказать такую выписку можно на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ
- Заключение о рыночной стоимости квартиры — это типовое требование банка, если мы используем для покупки Откроется в новой вкладке.»>Ипотека.
- Откроется в новой вкладке.»>Сертификаты ND и PND для продавца квартиры — это снижает риск того, что продавец может потерять дееспособность, и обеспечивает душевное спокойствие (особенно если владелец квартиры пожилой или больной человек).
- Копии счетов и доказательства неуплаты коммунальных платежей — данные из бухгалтерии жилищно-эксплуатационной компании. Это также можно узнать из Единого жилищного документа (ЕЖД).
- Разрешение на Откроется в новой вкладке.»>перепланировку ( если таковая производилась в квартире ), или Откроется в новой вкладке.»>поэтажный план квартиры (чтобы убедиться, что не было произведено никаких изменений); и
Какие из этих дополнительных документов потребуются, зависит от конкретного случая. Например, если продавец не состоял в браке на момент приобретения квартиры, согласие супруга не требуется. Если у продавца нет детей, Управление по делам наследства может дать нам шанс. В случае с типичным панельным зданием наличие или отсутствие перепланировки можно увидеть даже без «поэтажного плана».
Однако при покупке квартиры в любом случае рекомендуется получить архивные выписки из жилищного реестра и справку об отсутствии задолженности. Информация из этих документов не является избыточной.
Узнайте больше о том, как выбрать нужные документы и как их анализировать на следующем этапе руководства
На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя. Анализ ситуации и экспертиза документов на квартиру и ее владельцев — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.
Поэтому, подбодрив продавца крепкими словами и обещаниями вечного блаженства, мы отправили его за документами. Тогда мы столкнулись с простым, но скользким вопросом: что делать дальше?
Вскоре перед вами окажутся кипы важных, красивых, но непонятных документов. Какую информацию вы можете получить от них? Какие выводы вы можете сделать из них?
Давайте двигаться дальше. И мы не торопимся. Это серьезный вопрос.
