Современные отношения в сфере розничной торговли включают аренду различных торговых и офисных площадей. Возможность аренды необходимых торговых площадей значительно облегчает ведение бизнеса и удовлетворяет обе стороны сделки. Однако очень часто процесс сдачи в аренду нежилых помещений сопряжен с рядом проблем. Как правило, это перечень необходимых документов и основные условия договора. Поэтому, прежде чем арендовать объект, ознакомьтесь с основными правилами, установленными законодательством в этой области.
В каких случаях нужна регистрация
Эта процедура необходима, когда арендатор и арендодатель заключают договор на срок от одного года и более. Важно отметить, что заключение договора должно подлежать регистрации в государственных органах. Согласно российскому законодательству, в настоящее время этим вопросом занимается Росреестр. Ведь именно этот офис располагает всей необходимой информацией о зарегистрированной недвижимости.
После представления документов и их детального изучения эксперт ставит на них печать. Данный факт свидетельствует о том, что объект недвижимости прошел государственную регистрацию. Такой процесс обычно занимает не менее одного месяца.
При рассмотрении договоров аренды нежилых помещений с точки зрения регистрационных характеристик, эти договоры можно разделить на три группы
- Краткосрочный. Срок действия контракта не превышает 364 календарных дней. Краткосрочные контракты могут быть заключены по желанию сторон, но не являются юридическим обязательством.
- Долгосрочные. Данный документ подлежит обязательной регистрации. Это связано с тем, что без этого он не считается действительным. Это положение упоминается в статье 651, пункт 2 Гражданского кодекса Российской Федерации.
- Неопределенный. Это договор, в котором указана только дата начала договорных отношений, но не дата окончания. Такие соглашения могут быть зарегистрированы только по требованию одной из сторон сделки.
Основные пункты соглашения.
Для того чтобы это было необходимо для полной юридической силы документа о сделке, в него должны быть включены следующие пункты
- срок действия договора
- Четкое описание объекта аренды: фактический адрес, площадь, кадастровые данные, название
- Сумма, которую арендатор должен выплачивать каждый месяц. Если это может быть изменено в ходе контракта, это должно быть указано в контракте.
- Сроки выполнения ремонтных работ. Имеет ли арендатор право на проведение этих работ и вычитаются ли расходы из общей суммы арендной платы
- Условия, при которых договор может быть расторгнут.
Стоимость услуг.
Для регистрации договора аренды нежилого помещения арендаторы должны оплатить установленный законом сбор. По сравнению со стоимостью самого лизинга это относительно недорого. Регистрационный сбор для юридических лиц составляет около 15 000 рублей, а физические лица платят налог в размере 1 000 рублей.
Перечень документов
Для регистрации договора аренды на пользование нежилой недвижимостью одна из сторон сделки должна представить в органы федеральной газеты перечень необходимых документов. К ним относятся:.
- Заявление, в котором собственник нежилого помещения просит провести мероприятие по государственной регистрации. Сотрудники регистрационной службы могут оказать помощь в подготовке этих документов.
- Сама Конвенция об аренде. Данный документ предоставляется в различных экземплярах, один из которых должен оставаться в кабинете Росреестра.
- Заявление, подтверждающее время приема-передачи имущественной собственности
- Материал. Эти документы должны быть предоставлены юридическому лицу. Это свидетельство о регистрации, НДС, устав компании, выписки, предоставленные Единым государственным реестром юридических лиц, и приказ о назначении руководителя компании.
- Если лицо представляет интересы стороны, необходимо представить нотариальную доверенность
- Паспорт на недвижимость. Этот документ должен содержать информацию об общей площади помещения. Если арендуется только часть помещения, необходимо представить кадастровый паспорт на все строение. Это позволит четко определить параметры арендуемого помещения.
- Доказательства прав собственности. В эту категорию могут входить дарения, наследства, договоры купли-продажи и судебные решения, которые могут быть юридически оформлены.
- Доказательства, подтверждающие факт уплаты государственных налогов.
- Если одной из сторон является физическое лицо, то для заключения данного договора необходимо нотариальное согласие супруга.
- Договор с коммунальной службой на обеспечение объекта недвижимости всеми необходимыми коммунальными услугами (вода, свет и отопление). При передаче имущества арендатору он должен проверить правильность всех денежных средств и обязательств за предоставленные коммунальные услуги.
Лица, подающие документы на регистрацию договора, должны помнить, что государственные услуги не отменяются только в том случае, если они полностью соответствуют всем существующим требованиям. Поэтому к составлению документа следует отнестись очень серьезно, так как соблюдение законодательства повлияет на успех регистрации.
Регистрация этапа
Важно понимать, что государственная регистрация осуществляется в определенном порядке
- Этап принятия необходимой документации
- Этап успешного завершения соответствующего процесса проверки, демонстрирующего соблюдение правовых норм
- Когда происходит следующая регистрация в общем регистре регистрации
- Штампы, относящиеся к аренде, загружаются
- Весь пакет документов возвращается заявителю.
Особенности и правовые нюансы
Эксперты в этой области считают, что если у вас есть все необходимые документы, показывающие самые важные характеристики недвижимости в том помещении, где вы подписали договор аренды, то у ваших арендаторов не возникнет никаких трудностей или юридических проблем.
Ситуация может усложниться, если собственность была зарегистрирована давно, и в требуемом файле земельного кадастра нет всей необходимой информации.
В этом случае рекомендуется повторно въехать в помещение, и все расходы на эту процедуру следует заранее обсудить с владельцем. В случае возникновения трудностей, участники договора могут защитить свои интересы в суде.
При подписании договора арендаторы должны учитывать следующие нюансы
- Если объектом аренды является офисное помещение, соответствующий договор должен быть составлен в двух экземплярах
- При составлении документа, частей договора следует очень внимательно отнестись к разъяснению всех обязательств сторон. Это защищает гражданина от последующих взаимных претензий
- Особое внимание следует уделить спецификации всех деталей арендуемого помещения. Они должны точно соответствовать тому, что указано в актах. Если арендатор выделил не все помещения, а только некоторые из них, в договоре обязательно должен быть указан номер офиса.
Цель аренды
Размер так называемой ренты всегда является предметом переговоров до завершения сделки. Обычно цена устанавливается за квадратный метр, но в некоторых случаях владелец может определить цену за весь объект.
Очень важно заранее обсудить, включает ли эта цена коммунальные услуги или арендатору придется платить дополнительно.
Арендаторы имеют право потребовать снижения арендной платы, если они обнаружат ухудшение использования имущества. Они также могут потребовать снижения арендной платы, если обнаружат серьезные дефекты, которые не были выявлены во время подписания договора.
Арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор не выполняет свои обязательства и не выплачивает арендную плату к установленному сроку.
